APLIKASI SISTEM TENDER DI SARAWAK BAGI KES-KES JUALAN TANAH SECARA BERCAGAR ATAU CAJ (CHARGED LAND): SATU KAJIAN

APLIKASI SISTEM TENDER DI SARAWAK BAGI KES-KES JUALAN TANAH SECARA BERCAGAR ATAU CAJ (CHARGED LAND): SATU KAJIAN

by

MUSYIRI PEET

[2011] 1 LNS(A) xxv

MALAYSIA

1. Pengenalan-latar belakang

Apabila memperkatakan tentang sistem perundangan di negeri Sarawak, khususnya perihal tanah, kedudukannya agak berlainan dan tersendiri berbanding negeri-negeri lain. Parlimen melalui Perkara 95D dan 95E Perlembagaan Persekutuan telah memberi kelonggaran kepada kedua-dua negeri ini untuk tidak terikat dengan polisi yang ditetapkan oleh Majlis Tanah Kebangsaan di peringkat Persekutuan. Oleh yang demikian, di dalam kajian ini, undang-undang yang terpakai adalah Kanun Tanah Sarawak (Bab 81) (selepas daripada ini dirujuk sebagai "Kanun Tanah"). Setakat perlu, perbandingan akan dibuat dengan Kanun Tanah Negara. Walau bagaimanapun, rujukan kepada Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980 (selepas daripada ini dirujuk sebagai "KMT 1980"), adalah sesuatu yang mustahak kerana kebanyakan kes-kes jualan tanah secara bercagar (charge land) adalah di bawah bidangkuasa Mahkamah Tinggi.

Di dalam kajian ini juga, akan dihuraikan lebih lanjut tentang prosedur sistem tender, kelebihan dan kekurangan jika dibandingkan dengan lelongan awam, isu-isu yang timbul, rujukan nas undang-undang dan di mana perlu dilampirkan statistik kes-kes yang mengaplikasikan sistem tender di Sarawak.

2. Prosedur Bagi Sistem Tender

i. Sebelum Perintah Jualan

Secara ringkas, prosedur sebelum mendapatkan perintah jualan adalah seperti berikut. Apabila berlakunya kemungkiran atau kegagalan defendan atau defendan-defendan untuk membuat bayaran prinsipal sepertimana yang dipersetujui di dalam gadaian, maka pihak Plaintiff akan menyerahkan satu bentuk notis yang dikenali sebagai notis statutori sepertimana yang dikehendaki di dalam Seksyen 148(1) Kanun Tanah kepada defendan atau penggadai (chargee)[1] selaras dengan terma gadaian itu selain daripada notis tuntutan daripada peguam. Sekiranya pihak Defendan masih enggan menjelaskan tunggakan tersebut, pihak Plaintiff atau pemegang gadaian (chargor) akan memfailkan tuntutan di Mahkamah Tinggi untuk mendapatkan relif-relif yang berpatutan termasuk perintah jualan terhadap tanah tersebut[2]. Satu saman pemula akan difailkan selaras dengan Aturan 83 Kaedah 1(1)(b) dan (3) KMT 1980. Dengan andaian semua suratcara adalah teratur, satu perintah jualan akan diperolehi daripada Hakim Mahkamah Tinggi. Perintah jualan ini berlandaskan kepada peruntukan seksyen 150(1) Kanun Tanah yang berbunyi seperti berikut;

...The sale shall be by public auction or tender or such other mode of sale as may be directed by the court subject to such conditions of sale as shall be approved by the court. The court shall also fix the date of the sale, which shall be not less than 30 days from the date of the order of sale, and shall authorize such other acts as may be necessary for the conduct of sale. A reserve price shall be put on the land which shall be approximately equal to its estimated fair market value.

Klausa undang-undang inilah yang menzahirkan sistem tender di Sarawak yang dipercayai tidak terdapat di dalam peruntukan Kanun Tanah Negara. Kanun Tanah Negara hanya memperuntukkan jualan secara lelongan awam sepertimana yang dinyatakan di dalam seksyen 257(1)(a) KTN. Sebaliknya, seksyen 150(1) Kanun Tanah sebenarnya memberikan option sama ada memohon jualan secara lelongan awam atau menggunakan tender. Dari segi sejarah, sebelum 1994, seksyen 150 hanya memperuntukkan lelongan secara awam sahaja tetapi melalui Ordinan Kanun Tanah (Pindaan) 1994 (Am. Cap. A17)[3] yang digazetkan pada 23.6.1994 telah memasukkan frasa tersebut, iaitu "or tender or such other mode of sale as may be directed by the court".

ii. Selepas Perintah Jualan

Selanjutnya, selepas Perintah Jualan diperoleh, sepertimana lazim, peguam Plaintiff akan memfailkan Saman Minta Arahan (SFD) selaras dengan Kaedah 25 KMT 1980 dan tarikh pendengaran akan ditetapkan. Pada tarikh tersebut, sekiranya permohonan SFD dibenarkan oleh Mahkamah[4], maka pihak mahkamah akan menetapkan tarikh untuk penerimaan tender dan penutupan tender. Lazimnya dalam sebulan setengah ke dua bulan daripada tarikh perintah. Tempoh tender pula adalah selama 2 minggu atau 17 hari (jika mengambil kira hari Sabtu dan Ahad). Contoh seperti berikut, perintah SFD diberikan pada 1.1.2011. Tender akan diterima mulai 7.3.2011, hari Isnin, pukul 8.30 pagi sehingga tender ditutup pada hari Rabu, 3.30 petang, 23.3.2011. Tender kemudian akan dibuka pada 24.3.2011, hari Khamis, jam 10.00 pagi.

Sebelum tiba tarikh penerimaan tender, tugas pelelong yang dilantik oleh mahkamah adalah sama sebagaimana di dalam lelongan awam, yakni termasuk menyediakan laporan penilaian bagi menentukan kadar yang munasabah untuk harga pasaran hartanah tersebut. Selain itu, notis jualan dan proclamation of sale juga perlu diiklankan dan ditampal di Papan Kenyataan Mahkamah untuk memaklumkan kepada orang ramai yang berminat untuk membeli hartanah itu.

Bakal pembeli yang berminat hendaklah menyediakan bank draft yang bernilai sekurang-kurangnya 10% daripada nilai harga pasaran tersebut. Bank draft tersebut akan dimasukkan di dalam sampul surat termetri dan dialamatkan kepada Timbalan Pendaftar atau Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah Tinggi yang mana berkenaan. Apabila tempoh tender mula dibuka, sampul surat tersebut akan dimasukkan di dalam kotak peti berkunci yang tersedia di pejabat pendaftaran atau bilik lelong Mahkamah yang berkenaan. Kunci tersebut mempunyai tiga anak kunci yang mana hanya boleh dibuka sekiranya kesemua kunci itu digunakan serentak. Kunci tersebut dipegang oleh tiga pihak yang berlainan, iaitu peguam Plaintiff, pelelong yang dilantik dan bailif mahkamah. Pada hari pembukaan tender, bakal pembeli yang meletakkan nilaian bank draft tertinggi akan diisytiharkan oleh pelelong sebagai berjaya memenangi tender tersebut dan dikehendaki menjelaskan baki bayaran di dalam tempoh yang ditetapkan. Setiap proses ini akan diawasi oleh pegawai Mahkamah sama ada Timbalan Pendaftar atau Pendaftar Mahkamah Rendah yang berkenaan.

3. Kelebihan sistem tender

Kelebihan yang paling ketara di dalam sistem tender adalah tahap ketelusan bakal pembeli atau pembida. Di dalam sistem lelongan awam, peluang untuk manipulasi terbuka luas kerana kewujudan sesetengah sindiket yang cuba menganggu pembeli atau pembida bona-fide. Pihak-pihak ini akan bertindak sebagai "pemain atau player" dengan menjadi pembida untuk hartanah yang sama yang menjadi tumpuan dan cuba mempengaruhi pembida yang suci hati untuk tidak membida semasa proses lelongan awam tersebut walaupun telah mendepositkan wang pertaruhan. Natijahnya, pembida yang suci hati akan terganggu dan hartanah tersebut sukar untuk dijual mengikut kehendak kuasa pasaran yang sewajarnya.

Tetapi sebaliknya di dalam sistem tender, proses penjualan hartanah tersebut berjalan lancar kerana ketelusan sistemnya. Hartanah tersebut dapat terjual sepertimana kehendak kuasa pasaran. Mana-mana pihak tidak mengetahui siapa bakal pembeli yang layak atau memenangi tender tersebut sehingga kesemua sampul surat tersebut dibuka serentak pada hari pembukaan tender. Malah semasa pembukaan sampul surat tersebut, ianya akan disaksikan oleh kesemua pihak, sama ada bakal pembeli, peguam Plaintiff, pelelong dan pegawai serta bailif mahkamah. Tidak timbul soal sindiket dalam hal ini.

Malah menyedari peri pentingnya sistem tender ini, Hakim Besar Sabah dan Sarawak, YAA Tan Sri Datuk Sri Panglima Rirchard Malanjum telah mengarahkan agar semua jualan tanah di Sarawak dibuat secara tender dan tidak lagi melalui lelongan awam[5].

4. Isu-Isu Yang Timbul

i. Adakah perintah jualan di dalam sistem tender boleh diketepikan?

Di dalam sistem lelongan awam, terdapat peruntukan untuk mengenepikan perintah jualan, yakni di bawah seksyen 256(3) KTN yang berbunyi seperti berikut;

On any such application, the Court shall order the sale of the land or lease to which the charge relates unless it is satisfied of the existence of cause to the contrary (penekanan ditambah).

Tafsiran lebih lanjut tentang "cause to the contrary" telah dinyatakan di dalam kes Mahkamah Rayuan, Suresh Emmanuel Abishegam & Anor v. RHB Bank Berhad [2010] 4 CLJ 685. Kes ini telah memperincikan apakah ujian atau standard yang perlu dipenuhi bagi maksud mencapai "cause to the contrary" tersebut. Yang Arif Kang Hwee Gee JCA (pada waktu itu) setelah merujuk kepada kes Mahkamah Agung di dalam Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank Bhd [1997] 2 CLJ 36, menyatakan;

(i) where the chargor is able to successfully impeach the chargee's title to the charge to any of the grounds provided in s. 340 of the Code;

(ii) where there is a failure on the part of the chargee to meet the conditions precedent for the making of an application for an order for sale;

(iii) where to grant an order for sale would contravene some rule of law or equity.

Sungguhpun demikian, apakah kedudukannya di dalam Kanun Tanah di Sarawak? Hal ini kerana peruntukan "cause to the contrary" sepertimana yang diperuntukkan di dalam seksyen 256(3) KTN tidak dinyatakan di sini. Di dalam hal ini, rujukan keputusan nas undang-undang adalah perlu. Di dalam kes di Mahkamah Tinggi Miri, Sarawak, yakni kes United Malayan Banking Corporation v. Hassim Hj Ladis & Ors, [2001] 8 CLJ 775, peguam Plaintiff telah membawa perhatian mahkamah untuk merujuk kepada peruntukan Seksyen 256 KTN sama ada adakah adil untuk membenarkan perintah jualan atau wujudnya "cause to the contrary". Peguam Plaintiff berhujah bahawa prinsip ini harus digunapakai di dalam permohonan di bawah seksyen 148(2)(c) Kanun Tanah. YA Sulaiman Daud JC (pada waktu itu) memutuskan bersetuju dengan pendapat peguam Plaintiff bahawa prinsip yang sama harus terpakai bagi peruntukan ini ketika mendengar permohonan untuk perintah jualan.

Oleh itu, berlandaskan kepada nas-nas undang-undang tersebut, maka isu tersebut dijawab secara afirmatif.

ii. Adakah Defendan perlu dimaklumkan sekali lagi di dalam tender yang kedua sekiranya tender yang pertama tidak berjaya?

Seksyen 152 Kanun Tanah memperuntukkan prosedur di dalam ketiadaan pembida, yakni seperti berikut;

When no bid has been made at or above the reserve price, it shall be lawful for the court to adjourn the sale and to order that the land be again put up for auction with the same or with a reduced reserve price.

Provided that, in every case, it shall be the duty of the court to have the time of the sale publicly notified by advertisement and in such other manner as shall be advisable, or shall be regulated by any rules made under this Code, or by order of the court.

Di dalam kes Bank Utama (Malaysia) Bhd v. Chai Koh Shon & Sons Sdn Bhd, [2003] 1 CLJ 264, telah merujuk kepada peruntukan ini dan memutuskan tiada peruntukan di dalam seksyen tersebut yang menyatakan keperluan untuk Defendan hadir di mahkamah sekiranya mahkamah menetapkan tarikh baru untuk jualan tanah tersebut.

Selain itu, perintah jualan hanya dibenarkan sekiranya kelihatan adil untuk membenarkan (as in the circumstances seems just). Perkara ini selaras dengan peruntukan seksyen 148(2) Kanun Tanah yang menyatakan seperti berikut;

"(2) If the chargor fails to comply with the requirement of any notice lawfully given, the charger shall be at liberty to apply to the High Court:-

(a) for an order entitling him to enter into possession and be registered as proprietor of the charged land;

(b) to receive the rents and profits of the charged land; and

(c) for a sale of the charged land,

and the Court after hearing the evidence may make such order as in the circumstances seems just: (penekanan ditambah).

Merujuk kepada otoriti di dalam kes Affin Bank Berhad v. Woodhouse Sdn Bhd [2006] 1 LNS 307, di mana YA Datuk Clement Skinner J (pada waktu itu) di Mahkamah Tinggi Kuching memutuskan membenarkan perintah jualan terhadap tanah tersebut kerana tidak wujud keadaan yang tidak adil didalam kes ini setelah menimbangkan segala keterangan yang ada.

Oleh itu adalah jelas bahawa Mahkamah tidak dihalang untuk membenarkan perintah jualan tersebut sekiranya Saman Minta Arahan difailkan dalam ketiadaan Defendan.

iii. Keadaan bagaimanakah jualan secara lelongan awam masih terpakai?

Adalah satu notis penghakiman untuk menyatakan bahawa di dalam kes-kes loan assignment cum assignment (LACA), peruntukan prosedural di bawah Aturan 83 KMT 1980 tidak terpakai di dalam kes gadai janji. Perkara ini selari dengan keputusan Mahkamah Persekutuan di dalam Philieo Allied Bank (Malaysia) Bhd v. Bupinder Singh Avatar Singh & Anor [2002] 2 CLJ 621 di mana Yang Arif Abdul Malek Ishak HMP (pada waktu itu) memutuskan;

Peruntukan prosedural A. 83 KKMT yang dipakai dalam tindakan caj tidak terpakai kepada gadai janji. Dalam hukum adat, pemegang gadai janji disisi undang-undang atau pemegang gadai janji ekuiti mempunyai kuasa menjual dan menyerahkan hartanah kepada pihak ketiga secara sah tanpa satu perintah mahkamah sekiranya penggadai janji mungkir dalam pembayaran balik menurut terma nyata surat ikatan gadai janji.

Di dalam kes Chai Koh Shon v. Public Bank Berhad [2004] 3 CLJ 189, Mahkamah Rayuan (rayuan daripada Mahkamah Tinggi Miri) telah dihadapkan dengan dua persoalan; yang mana persoalan kedua relevan untuk dibentangkan, yakni sama ada mahkamah mempunyai kuasa di bawah Aturan 83 KMT 1980 atau di bawah kuasa budibicara untuk memerintahkan perintah jualan secara persendirian (private treaty). Mahkamah Rayuan telah menolak rayuan hanya atas isu yang pertama tanpa mahu memberi jawapan yang konklusi untuk isu kedua tersebut. Walaupun demikian, adalah sesuai untuk merujuk kepada sebahagian daripada penghakiman Mahkamah yang berbunyi seperti berikut;

In general, and mindful again that the chargor remains on the register as the registered proprietor of the charged land, and that it is an incident of such proprietorship that the chargor has the right to deal with the charged land including its disposal by private treaty subject to the consent of the chargee, there is no need for the legislature to intervene on his behalf in this regard and in that sense perhaps it is not incorrect to say that there is no express provision in Cap. 81 (Sarawak). For the chargor what the legislature did, was to enact s. 145 of Cap. 81 (Sarawak) to declare the chargor's right to redeem the charged land.

Any sale of these lots by the appellant, as chargor, by way of private treaty to a third party during the currency of these charges must come under cl. 16 of the registered instrument and s. 143(2) and (3) of Cap. 81 (Sarawak) and be governed thereby. The sale we speak of here is no other than a sale the proceeds whereof are intended to be paid to the chargee in order to discharge the registered charges. Such a sale may be concluded at any time before or after the respondent, as chargee, commences proceedings in the High Court under s. 148. In either case, such a sale must be with the prior consent in writing of the chargee in terms of cl. 16 and s. 143(2) and (3) without which the sale and transfer would be ineffectual and unregistrable. To that extent Cap. 81 (Sarawak) may be said to provide indirectly for such a sale by the chargor with the consent of the chargee while directly protecting the legal interests of the chargee.

In the case of such a sale by the chargor to a third party with the requisite consent of the chargee taking place before the commencement of proceedings under s. 148, the sale transaction is strictly a private business matter between the chargor, the chargee and the third party. It does not concern the court and there is nothing in Cap. 81 (Sarawak) to say that an order of sale or approval of the court is required.

Apa yang penting di dalam kes ini sekiranya terdapat jualan secara persendirian, ianya tidak memerlukan pengesahan atau kebenaran daripada Mahkamah asal sahaja transaksi tersebut dilakukan selaras dengan peruntukan di dalam terma caj atau gadaian tersebut dan dipersetujui oleh kedua belah pihak.

iv Kenapa ada ketikanya sesetengah pihak masih lagi memilih untuk jualan lelong dibandingkan dengan sistem tender?

Secara am di Sarawak, kebanyakan kes yang mendapat perintah jualan di Mahkamah Tinggi adalah secara sistem tender. Walaupun demikian, dalam keadaan-keadaan khas, terdapat juga pihak tertentu yang masih memohon untuk jualan secara lelong. Contohnya disebabkan oleh faktor kos dan lokasi. Bagi kes-kes di Mahkamah Tinggi Limbang umpamanya, sebahagian peguam akan memohon untuk jualan secara lelongan awam kerana pelelong yang dilantik biasanya berdaftar di Miri. Sekiranya menggunakan tender, kos yang terlibat adalah lebih tinggi kerana pelelong tersebut perlu berulang alik dari Miri ke Limbang lebih kerap untuk tujuan penerimaan tender tersebut jika dibandingkan dengan lelongan awam.

5. Statistik kes-kes yang menggunakan sistem tender di Sarawak

Bagi mahkamah-mahkamah seluruh negeri Sarawak, statistik menunjukkan setiap Mahkamah Tinggi mengguna pakai sistem tender. Bagi kajian selama 5 tahun bermula dari 2006 sehingga Februari, 2011 terdapat 2635 kes yang telah menggunakan sistem tender. Tetapi bagi Mahkamah Tinggi Limbang seperti yang telah dinyatakan, jumlahnya hanyalah 15 kes bagi tempoh yang sama berbanding sejumlah 86 kes yang menggunakan lelongan awam bagi tempoh itu.

6. Kesimpulan

Oleh itu, berdasarkan senario yang telah diutarakan, dapatlah dihujahkan sistem tender yang telah diamalkan di negeri Sarawak dalam banyak hal dan keadaan lebih sesuai digunapakai bagi kes-kes tanah bercagar atau caj (charged land). Khasnya di negeri-negeri yang maju di mana hartanah yang mempunyai nilai yang tinggi di pasaran sentiasa 'panas' dan menjadi rebutan. Adalah dicadangkan agar Kanun Tanah Negara dipinda dengan memasukkan klausa yang memperuntukkan penggunaan tender bagi kes-kes gadaian (charged land) yang didaftarkan di Mahkamah Tinggi. Dengan ketelusan sistem ini, ianya membolehkan hartanah tersebut terjual mengikut kuasa pasaran dan elemen samseng dapat dikurangkan. Lantaran itu, bilamana hartanah tersebut terjual dengan harga yang sewajarnya, ianya sudah pasti mengurangkan beban Defendan dalam membayar balik baki tunggakan pinjaman tersebut.

* Timbalan Pendaftar/Pegawai Penyelidik Mahkamah Tinggi Miri

RUJUKAN KES-KES DAN ARTIKEL:

Suresh Emmanuel Abishegam & Anor v. RHB Bank Berhad [2010] 4 CLJ 685

Low Lee Lian v. Ban Hin Lee Bank Bhd [1997] 2 CLJ 36

United Malayan Banking Corporation v. Hassim Hj Ladis & Ors, [2001] 8 CLJ 775

Bank Utama (Malaysia) Bhd v. Chai Koh Shon & Sons Sdn Bhd, [2003] 1 CLJ 264

Affin Bank Berhad v. Woodhouse Sdn Bhd [2006] 1 LNS 307

Philieo Allied Bank (Malaysia) Bhd v. Bupinder Singh Avatar Singh & Anor [2002] 2 CLJ 621

Chai Koh Shon v. Public Bank Berhad [2004] 3 CLJ 189

Goh Leng Chua, Nature of Charges and Caveats Under the Sarawak Land Code (Cap 81), [1995] 2 CLJ xliii (May)

RUJUKAN STATUT & PEKELILING:

Perlembagaan Persekutuan

Kanun Tanah Negara

Kanun Tanah Sarawak (Bab 81)

Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980

Surat Arahan Pendaftar Mahkamah Tinggi Sabah dan Sarawak bertarikh 21.11.2008, no rujukan (49) dlm RHC/C/134

STATISTIK KES-KES YANG MENGGUNAKAN SISTEM TENDER DI SELURUH SARAWAK MULAI 2006- FEB, 2011

MAHKAMAH TINGGI I KUCHING

2006



105

2007



173

2008



120

2009



108

2010



38

Feb 2011



Nil

* Dlm tahun 2011, Mahkamah Tinggi 1 beroperasi secara T-track sepenuh masa (mendengar perbicaran sahaja)

MAHKAMAH TINGGI II KUCHING

2006



89

2007



109

2008



104

2009



110

2010



87

Feb 2011



108

MAHKAMAH TINGGI III KUCHING

2006



94

2007



117

2008



125

2009



108

2010



87

Feb 2011



16

MAHKAMAH TINGGI SIBU

TAHUN



JUMLAH

2006



-

2007



-

2008



-

2009



9

2010



46

Feb 2011



7

MAHKAMAH TINGGI BINTULU

TAHUN



JUMLAH

2006



113

2007



110

2008



70

2009



48

2010



43

Feb 2011



4

MAHKAMAH TINGGI MIRI

TAHUN



JUMLAH

2006



150

2007



119

2008



73

2009



64

2010



64

Feb 2011



3

MAHKAMAH TINGGI LIMBANG

TAHUN



JUMLAH

2006



2

2007



0

2008



3

2009



2

2010



6

Feb 2011



2

MAHKAMAH-MAHKAMAH SARAWAK

TAHUN



JUMLAH

2006



553

2007



628

2008



494

2009



449

2010



371

Feb 2011



140

JUMLAH KESELURUHAN



2635

Sumber: Unit Statistik Mahkamah Sarawak

Endnotes:

[1] Cara penyerahan notis adalah seperti yang diperuntukkan di bawah Seksyen 208 Kanun Tanah. Ianya bersamaan konsep penyerahan Borang 16D di bawah Kanun Tanah Negara.

[2]Seksyen 148(2)(c) Kanun Tanah

[3] Goh Leng Chua, Nature of Charges and Caveats Under the Sarawak Land Code (Cap 81), (1995) 2 CLJ xliii (May)

[4] Mahkamah dalam konteks ini merujuk kepada Pendaftar, yang lazimnya terdiri daripada Timbalan Pendaftar atau Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah Tinggi yang mana berkenaan.

[5] Surat arahan daripada Pendaftar Mahkamah Tinggi Sabah dan Sarawak bertarikh 21.11.2008, no rujukan (49) dlm RHC/C/134.